几年，市场上呈现了如亲和源、六合健康城、泰康申园等一批养老社区，选用的出售方式各不相同：产权出售、会员卡出售、押金出售等等。由于出售方式目不暇接，许多客户并不实在理解各种出售方式的差异，即便是养老社区出售员自身也是一知半解。

　　现在，中国市场干流养老社区出售方式大致可以分为两类，一类是通过一次性付出购买产权或持久入住权益的方式，将其界说为“出售型”，首要类型有产权出售、运用权转让、永久入住权、一般入住权；另一类是通过按年或按月付出租金，将其界说为“租借型”，包含月租方式和年租方式。

　　运用权方式归于非产权出售方式，与产权方式最为挨近，由于运用权方式自身是产权权益的一种延伸，比方土地出让，实质上是一种运用权的出让，包含70年的住所用地、40年的商业用地以及许多车位的获得也是通过运用权转让的合同结构去施行的。

　　所以，运用权转让其实也是现在市场上呈现比较多较为盛行的一种法令转让方式。（产权的法令解说：针对不动产的一种完好的物权，这种权益是独占性和排他性的，其衍生出来的权益包含运用权、收益权、入住权、处置权和典当权。）

　　选用运用权转让的社区有杭州万科随园嘉树、上海保集富椿佘山等养老社区。他们的运用权转让，有如下几个特色：

　　此种运用权是等同于土地的运用年限的运用权，并且在土地到期之后 ，如果在法令的结构下土地可以续期，此种运用权也相同可以续期。

　　此种运用权具有某种程度上的独占性和排他性，其对应的是详细的房子单元，比方，富椿佘山合同商定为“受让人向转让人受让坐落X幢X单元X室富椿园摄生项目单元运用权”。

　　此种运用权是具有承继性的一种权益，在子女具有承继条件之后，可以在国家的法令结构下进行承继。

　　此种运用权的持有人有转让的权益，可是，是一种有限条件下的转让，比方一些养老社区与业主约好转让运用权时 — — “ 榜首，业主需求通过办理公司的赞同；第二，办理公司收取成交总价10%的费用。”

　　在现有的法令结构下，一般的金融机构不认为此种运用权具有典当或典当的资历，即购买运用权的客户往往是无法获得相应的典当借款的。转让的运用权物业也会被金融机构认为是有典当瑕疵的，所以当养老社区的权益被分解成运用权之后，其自身的产权其实也是不完好的权益。而两方的任何一方都会被金融机构认为是具有典当瑕疵的权益，在现有的法令结构下其实是很难进行典当的。

　　永久入住权，相当于咱们现在所见的会员卡方式。客户在购买此种养老产品时首要需求和相应的公司签定会员卡出售协议，出售协议里会清晰规则：客户购买会员资历，对应的会享有指定的养老社区的入住资历。这种永久入住权，具有如下几个特色：

　　入住权是一种入住资历，并不对应详细的房子单元，或对应的房子单元比较含糊，比方亲和源会员卡出售中规则这种入住资历对应的是“一种大套居所，两室一厅的入住资历”。这种状况或许会导致会员在转让或承继这种入住权的时分有替换房子单元的现象产生。

　　入住权需在签定详细的入住协议后才会收效，所以会员卡入住协议和出售协议是缺一不可的。

　　入住权的承继存在必定的局限性。关于承继者来说，其承继的是一种会员资历，而这种会员资历有时存在或许会要求承继者在到达必定年纪之后，或许在某个详细的养老社区有契合条件空置的房子单元之后才干承继，与运用权的承继是有差异的。

　　入住权的出售需确保公司具有对相应的财物有长时刻处置的权益。比方在亲和源的会员卡合同里会清晰“亲和源股份有限公司具有房子产证，并有详细房子产证编号”，这是十分符合职业标准的体现，而前文说到的“XX养老社区，卖会员卡后老板卷款逃跑”事例，实质上是负责人运用违约本钱很低的短期租借合同获得对物业入住权的出售资历导致的，所以提示购买的客户要特别留意。

　　入住权的转让是有约束的转让，比方亲和源的入住权转让，办理公司会收取两边转让过程中差价的10%（2014年数据），而在澳大利亚，这一份额高达50%。

　　一般入住权是一种针对一代人入住的一种出售方式。如亲和源的会员卡B卡，随园嘉树的15年长租方式，都约好入住资历仅为合同指定的人员享有，具有如下特色：

　　无法承继。关于业主来说，其购买的是指定个人享有该物业财物的权益，非指定人员不能享有这种权益。指定个人在无法继续享有该物业财物后，办理公司将回收对该财物的处置和运用权益。

　　无法转让。不同于永久入住权，一般入住权不能转让，业主在寓居期间，无权将此权力转让给其他人。

　　更具有灵敏性，在协议范围内，业主可随时退出，且危险较小。如随园嘉树的合同中就清晰规则，在15年租借期内，业主可提早解除合同，甲方交还剩下年份的租金，交还租金=租金总额/15 *未租借年限。

　　一次性付出的费用较低。一般性入住权的养老社区入园门槛低，其付出的费用仅相当于其他养老社区的70%，关于那些无需考虑子女养老问题或出资需求较低的客户来说，这种买卖方式不失为一种好的挑选。

　　比较于产权出售，入住权出售方式愈加灵敏，在一些法令比较完善的发达国家，入住权出售是一种十分盛行的方式。但一起，在法令不完善的状况下，往往会呈现“假租真卖”或“假租超卖”的现象，客户在面临入住权出售的养老产品时需特别重视办理公司自身对财物的处置权力。

　　也有许多相对年青的养老客户，如55-65岁的客户，往往会挑选出资性更强的有产权的养老住所，比方上海的六合健康城和乌镇雅园。 有产权的养老产品是否就必定给客户十分大的收益确保呢？ 这类产品或许具有如下特色：

　　有产权的养老住所，开发商往往为下降土地本钱会挑选商业产权用地或许相对偏远地区的土地，所以客户在购买此类养老产品的时分需求类比周边住所产品的出资性。

　　这类养老社区的服务运营存在必定危险。一方面，由于出资性过重，会招引许多年青的预养老客户购买，而这些年青的养老客户是否入住或在何时入住得不到确保，如乌镇雅园的购买者中有一部分40－50岁的外地客户，仅在假日时刻短寓居或空置不住，无法构成社区的活泼度和客户所需求的养老圈层。另一方面，客户在购买的时分只会签定一般的物业办理协议，并不会强制签定养老服务协议，未来的养老服务按需购买，这就导致运营公司由于不确定的入住率和入住客户购买服务的份额而无法继续的加大对服务的投入。综上两点来看，产权型出售的社区往往要通过5-10年或许更长的时刻才干构成客户希望的养老服务和气氛。

　　此种产权出售型的养老物业，服务团队往往是轻养老服务的团队。类似于许多美国或澳大利亚的活泼长者退休社区，他们的服务团队并不是特别强调医护服务，即便是那些有医护团队的社区往往由于有医护需求的客户很少而团队得不到训练，使得这种医护的方式很难继续。所以，关于购买有产权物业的客户，必定要重视相应的运营公司是否具有供给实在而继续的医护服务的才能，或许在其他当地是否有正在运营的医护相关的物业。

　　此种方式首要会收取必定金额的押金。如泰康申园，会向客户收取两笔押金，一笔为入门费，一笔叫入住押金，一共高达80万－120万，当然，这个押金对客户来说是可退的。

　　租借费是按年或按月付出的，这就意味着未来租借费有变化的或许，所以客户在购买的时分往往需求重视租金的提价趋势。

　　不管是关于寓居服务仍是养老服务，本质上都是一种消费品，往往是那些对服务需求火急的客户会比较喜爱于这种类型的产品。但是，这种押金制更大的危险在于运营公司自身的资信是否可以关于押金制的运作进行担保。泰康申园的运营方泰康之家是全国性的金融保险公司，但是许多押金制社区的运营方或许不必定具有这样全国范围内的金融资信，所以客户在挑选此类产品时要特别留意。

　　客户应该依据其出资性和对服务需求的火急度来挑选适宜的养老社区，关于出资需求型与服务需求型的客户来说，其要点重视的内容或许各不相同，详细的差异如下：

　　关于出资需求相对比较重的客户来讲，在现在土地市场继续升温的大环境下，养老物业的产权出售和运用权出售方式具有价格优势，现在还处于价格凹地，具有必定的出资性。但其实关于养老社区，其实运营才能和服务才能才是未来财物增值的重要要素。所以客户在对比过土地、硬件与周边的价格之后还需求重视其运营才能是否具有让财物未来继续增值的空间，几种出售方式的出资性关系如下图所示；

　　服务需求型的客户，往往重视的是服务费上涨的趋势以及对应的服务内容是否是客户实在需求的。关于服务来讲，最要害的要素是人，服务需求型的客户不仅仅会由于服务内容而买单，社区的人气以及社区的活泼度也是其考虑的要害要素。所以服务需求型的客户在挑选入住社区的时分必定要考虑社区是否具有相应的人气，而社区的人气取决于社区自身便当的交通、完善的配套以及运营方对入住人群的挑选，然后确保客户能享有一个相对朴实的入住圈层，然后进步社区的人气。