“商业与慈悲的边界在哪里？”这是很多人关怀的问题，而美国大型非盈余开发商的经历或许能够供给一些答复。这些安排像大企业相同地运作，不停地立异、联合、再立异，从而将非盈余的安排架构，与企业式金融相结合，有的乃至动了企业的奶酪。可是，非盈余开发商做这些的意图仅仅为了慈悲，而不是为了商业。上一年，在美国保证房范畴发生了一桩“改动游戏规则”的事。几个住宅非盈余安排，建立土地信任出资基金(REITs)，买下了芝加哥市郊的一幢公寓大楼群，将它从“贵族化”(gentrification)手中夺了下来。美国商场现在面对越来越剧烈的保证房资源的抢夺。哈佛大学住宅研讨联合中心2011年的一份陈述显现，收入15000美元及以下的租户，曩昔十年里增加了200万，而可承当性租借住宅数量却下降了47万。本源在于保证房房源的抢夺上，非盈余安排竞赛不过企业——既出不了更高价格，也无法敏捷完结买卖。由于要请求公共资金，所以一桩买卖有时需求两年才干完结。可是，非盈余安排“仁慈住宅”芝加哥分部此次经过土地信任出资基金，仅用三个月时刻就拿下了项目(耗资520万美元)。该基金由12家非盈余安排组成，从花旗银行、摩根士丹利、保德信金融集团，以及麦克阿瑟、福特等基金会融资1亿美金。将非盈余的安排结构与盈余企业的金融灵活性相结合，然后再与其它企业争抢房源，直指美国“不与自在商场竞赛”之圭皋。这次唱主角的是仁慈住宅(Mercy Housing Inc.)，以及别的11家美国大型住宅非盈余安排，包含旧金山的桥住宅(BRIDGE Housing)，加州长滩的LINC，马里兰安纳波利斯的美国之家(Homes For America)，纽约的NPH基金会等等。与田德隆社区开展公司(TNDC)这样专心于社区的开展公司不同，这类安排代表了美国大型的、区域性的非盈余安排，旨在为穷人多建房，这类安排愈加决心立异，更具企业家精力。但从一开始，两个安排的方针就有一点底子不同，即TNDC就想维护田德隆社区，而仁慈住宅则是要为穷人多建房。30年后，TNDC具有了田德隆社区30幢大楼，有用地安稳了这个贫穷社区，仁慈住宅成为美国最大的非盈余住宅开发商之一，事务广泛全美41个州。开发、维护及资金支撑了约45800套保证房(TNDC最多不过维护了三四千套)，开发房产28亿美元，每天服务15万人，雇员1300人。美国大约有100家仁慈住宅这样的大型住宅非盈余安排。到目前为止开发和保存了大约30万套住宅，占美国非盈余住宅存量的20%，其他为社区开展公司供给。它们已经成为美国供给非盈余住宅的首要力气。2004年，它们供给了低收入住宅税收抵扣(LIHTC)下60%的非盈余住宅，层出不穷出产了联邦组团基金下80%的保证房，而这两项是为美国最首要的保证房补助。在开发住宅、物业管理之外，也并非只要TNDC这样的社区开展公司才供给服务，大型住宅非盈余安排也供给有这方面的事务。仁慈住宅的租户组成有51%的家庭，33%的白叟，还有16%的特殊需求人群(艾滋布者、流浪汉、残障等)。关于家庭，孩子要日托、上学及放学后的照看。白叟需求养老服务，艾滋布者、流浪汉及残障者更需求社工和医疗服务。所以，美国的大型住宅非盈余安排，共创建了26万个特许校园名额，19万个日托和放学后空位，服务26万人的社区医疗服务中心。经过住宅、社区设施和服务，它们协助了430万人。除此之外，这些安排还集许多中介功能，将社区金融、技术支撑、方针影响与倡议等功能集于一身，旨在为穷人多建房并供给服务。这也使得这些安排比社区开展公司更具立异性与企业家精力。大型非盈余安排金融服务。如仁慈住宅1985年就建立了“仁慈借款基金”，一个社区金融机构，供给社区开发商急需而传统金融机构又无法拆阅的借款。到目前为止，基金借款2.45亿美元，杠杆撬动资金17亿美元，为52200人建筑保证房19400套。大型非盈余安排还供给中介服务。威斯康辛住宅开发同伴(Wisconsin Partnership for Housing Development)，与美国住宅与社区开展部签订合同，为邻近5个州的社区和住宅开发安排供给训练、技术支撑及咨询服务。大型住宅非盈余安排还会影响住宅方针。如宾州的举动住宅(Action Housing)，针对匹兹堡工作状况恶化的状况，提出了避免典当借款提早回收的办法，后来成为了州际方针。不只如此，美国大型住宅非盈余安排的立异与企业家精力还在于，在“住宅同伴网络”的基础上进行社会企业立异。“网络”是由100家企业组成的一个生意上的协作联盟，该联盟在1990年草创时只要37家企业。2013年，“网络”获麦克阿瑟立异与有用准则奖，该奖项包含荣誉称号和150万美元的奖金。建立迄今，“网络”进行了一个又一个社会企业立异。1995年建立了第一个社会企业，为成员的产权房咨询项目作融资中介。2000年建立了自己的社区金融机构，迄今为止已供给了100亿美元的社区借款。9·11事情发生后，鉴于商业稳妥费率大幅进步，稳妥项目撤销，“网络”建立了第一个由非盈余安排开发商具有并运营的“自保公司”。据称，稳妥公司上一年盈余300万美金。次贷危机发生后，看到很多住宅被银行提早回收或干脆被抛弃，“网络”与别的五家非盈余安排联合建立了“全国社区安稳信任”，将这些住宅从金融机构手里买下来，翻修后再卖给社区，但不进步利息，而是用社区服务与支撑来冲抵危险，以安定社区。毫无疑问，最近建立的REITs也是美国一个由非盈余安排兴办的土地信任出资基金，更是“网络”社会企业立异的浓墨重彩。REITs不只让非盈余安排动了企业的奶酪，并且还打破了非盈余安排公司层面融资的瓶颈，之前美国的保证房融资只能按项目进行。芝加哥收买之后的短短半年内，REITs又分别在加州的费尔菲尔德，伊利诺伊的奥罗拉和弗吉尼亚的诺福克完结了三桩买卖，并且有方案地扩资到5亿美元。它能够供给大约6%-7%的回报率，比商场低，商业银行或许基金会等出资者为了社会方针，却十分乐意承受这项出资方案。